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1.Rachat de credit Immobilier,

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La durée d’un crédit immobilier varie entre 7 à 30 ans. Durant cette période, l’emprunteur peut souhaiter procéder à une renégociation. Qu’en est-il exactement ?

Un crédit immobilier est constitué par une somme d’argent empruntée pour acheter, construire une maison ou un immeuble, ou pour effectuer des travaux sur un bien immobilier déjà existant. L’organisme prêteur (banque, établissement financier) appliquera un taux d’intérêt sur le capital emprunté, et il exigera une garantie.


Les garanties du crédit immobilier

La souscription d’un prêt immobilier engendre des frais plus ou moins importants, notamment en fonction de la garantie choisie. Les options qui s’offrent sont les sûretés réelles (hypothèque, caution mutuelle) d’une part, et les sûretés personnelles (lettre d’intention, caution solidaire, cession sur salaire) d’autre part.


Hypothèque et caution mutuelle

L’hypothèque est appréciée par les organismes de financement, en ce sens qu’ils bénéficient ainsi d’un droit de paiement privilégié par rapport aux autres créanciers. Cependant une hypothèque est onéreuse pour l’emprunteur qui doit s’acquitter des frais d’enregistrement d’hypothèque, ainsi que des honoraires du notaire sollicité à cet effet. La caution mutuelle est donc le plus souvent jugée intéressante, car offrant les mêmes garanties, mais à frais moindres. La procédure notariée n’a pas lieu, et à la fin du crédit, le débiteur peut récupérer une partie des frais qu’il a avancés. La société de cautionnement mutuelle prendra en charge le remboursement de l’emprunt, ce qui va constituer une bonne crédibilité à la banque.


Précisions sur l’hypothèque

Avec une garantie par hypothèque, la banque peut vendre le bien immobilier pour se faire payer, en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Le notaire est omniprésent dans la procédure hypothécaire, ce qui engage toujours des frais à la charge de l’emprunteur. La mainlevée de l’hypothèque met fin à l’engagement du bien immobilier comme garantie, avec intervention du notaire et le consentement du créancier.

Selon sa situation, le débiteur peut envisager de renégocier son crédit immobilier. Soit un nouveau taux de crédit immobilier, inférieur à celui de son crédit, est en cours, soit l’emprunteur a besoin d’un peu plus d’argent disponible. En tout état de cause, la somme récupérée sur le coût global de l’emprunt doit couvrir les frais de la renégociation. Autrement, celle-ci ne présente aucun bénéfice réel.


Nouveau taux et durée restante du crédit

Pour s’avérer rentable, le nouveau taux doit posséder au minimum 1 point d’écart, 2 de préférence, avec le taux en cours sur le crédit immobilier. Par ailleurs, le débiteur doit renégocier de préférence au début de son crédit immobilier, et cela pour deux raisons. La renégociation est utile lorsque le capital restant dû se situe au minimum à plus de 50 000 euros jusqu’à 100 000 euros. Enfin, le crédit doit se trouver dans le premier tiers de sa durée, soit dans les 5 premières années pour un crédit de 15 ans, par exemple.


Les frais de la renégociation

Une renégociation devrait permettre de couvrir les frais qu’elle engendre, à savoir : le paiement des indemnités de remboursement anticipé (IRA), estimées à 3% du capital restant dû. Cette mesure est fixée par la loi et doit figurer dans le contrat d’emprunt. Il y aura aussi un calcul sur les assurances, notamment sur la garantie du crédit immobilier. Un nouveau tableau d’amortissement sera produit, détaillant la part du capital et des intérêts pour chaque échéance.

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